保定市住房公积金管理中心 关于《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》政策解读
经保定市住房公积金管委会批准，保定市住房公积金管理中心印发了《保定市住房公积金个人住房公积金贷款管理暂行办法》（市房金委字[2020]6号）为便于广大缴存职工更好地了解我市住房公积金贷款政策，现作如下解读：
一、出台背景
我市现行的《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》自2017年11月1日执行，原管理办法执行期间，住建部出台了《住房公积金个人住房贷款业务规范》，随着业务政策的不断变化已逐渐不适应新形势的发展要求，需加以完善、补充和删减。为此，依据国务院《住房公积金管理条例》和住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》，需要对我市《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》进行修改。
二、出台的意义
1、在表述上更加具体、细化
原《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》对住房公积金贷款整体框架进行了规定，表述较为原则，对办理贷款业务的相关细节未作具体规定表述，为方便群众，此次修订将办理住房公积金贷款的一系列具体细节进行统一规范，将贷款所需材料、流程等内容细化规范，让贷款政策通俗易懂，真正做到亲民化、便民化，让贷款职工看得更加明白，让工作人员更便于操作。
2、进一步规范了一些概念的表述
（1）重新定义“住房公积金贷款”概念，新办法表述为：住房公积金贷款是指住房公积金管理中心（以下简称管理中心）运用住房公积金，向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工及灵活就业人员发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款。
（2）将 “二手房”修改为“再交易住房”。
（3）将“受委托银行”修改为“受委托贷款银行”。
（4）将 “借款人”修改为“借款申请人”或“借款申请人（含共同申请人）。
（5）将“首期房款”修改为“首付款”。
（6）将 “有价证券” 修改为“ 凭证式国债、受委托贷款银行人民币定期存单”。
（7）将《住房公积金借款合同》修改为《住房公积金个人住房贷款借款合同》。
依据：《住房公积金个人住房贷款业务规范》。
三、增加部分内容
（一）增加灵活就业人员申请住房公积金贷款条款。
1.增加“本办法适用于本市行政区域内已建立住房公积金制度并正常缴存住房公积金的单位在职职工、在内地（大陆）就业的港澳台同胞以及自愿缴存住房公积金的城镇个体工商户、自由职业者等灵活就业人员。”条款。
2.增加“属于灵活就业人员的，须年满18周岁且未达到法定退休年龄（男性未满60周岁、女性未满55周岁），具有我市行政区域户籍或在我市行政区域内居住”条款。
依据：《河北省住房公积金归集提取管理办法》（冀建法〔2018〕29号）第三条规定：“未达到法定退休年龄的城镇个体工商户、自由职业人员等灵活就业人员可以参照在职职工自愿缴存、提取住房公积金”。因此，灵活就业人员按照政策规定缴存住房公积金，符合贷款条件的，也可申请住房公积金个人住房贷款。
（二）增加信用审核标准条款。
分别具体规定了住房公积金个人住房贷款类、信用贷款类、助学贷款类、信用卡类、住房或消费类商业贷款类中不予贷款的情形。详见《办法》第十一条。
依据：《住房公积金个人住房贷款信用审核标准》(保房金管〔2018〕18号)以及参考各大银行做法。
（三）增加住房套数认定标准条款。
具体内容为《办法》第十二条。
依据：1.《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）第一条规定“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”和第三条“有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。”
2.《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）第四条规定“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”
（四）增加规定贷款最高限额及具体贷款额度须满足的条件条款。
明确规定了住房公积金个人住房贷款的最高限额为60万元，具体贷款额度须同时满足的条件。详见《办法》第十四条。
依据：1.《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）第四条规定“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
2.《住房城乡建设部、财政部、中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金〔2015〕150号）第一条规定“提高实际贷款额度。2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。”
3.《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（保政发〔2017〕6号）第二条第一款规定“居民家庭在主城区购买首套普通住房（首套普通住房系指居民家庭名下无住房、且无商业性住房贷款或公积金住房贷款记录），申请公积金贷款低首付款比例不低于30%；拥有1套住房或有商业性或有公积金住房贷款记录的居民家庭，在主城区再次购买普通住房的，申请公积金贷款低首付款比例不低于60%。”
（五）增加申请贷款的具体资料、程序条款。
规定住房公积金个人住房贷款须提供的基本资料、不同住房类型贷款另需提供的相应资料以及不同住房类型贷款业务办理的程序。详见《办法》第十八条、第十九条。
依据：《住房公积金个人住房贷款业务规范》（中华人民共和国国家标准GB／T 51267-2017）。
（六）增加网上业务办理条款。
通过手机APP、个人网厅可以办理对冲还款、提前还款等业务。详见《办法》第三十六条、第四十二条。
依据：《河北省住房和城乡建设厅等九部门关于推进住房公积金贷款“最多跑一次”改革的实施意见》（冀建房金〔2019〕2号）、河北省政府推进政府职能转变和“放管服”改革协调小组办公室《关于开展“放管服”改革专项督查的通知》等文件。
（七）增加不动产权不能确定土地使用年限的不能作为抵押物，可用本人另一套房产或第三人房产进行抵押条款。
依据：住房公积金贷款最高年限为30年，土地性质为划拨、没有土地使用年限的自住住房无法确定贷款年限；土地性质为划拨的《不动产权证书》办理抵押，优先保证的是土地出让资金的优先受偿权，无法保障中心的抵押权。
四、取消内容
（一）父母与子女之间相互交易住房的。
原《保定市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》对于父母与子女之间相互交易住房的没有明确规定，但实际操作中存在这种情况，有疑似套取贷款的现象，此次修改办法明确指出“父母与子女之间相互交易住房的”不予贷款。
（二）用住房公积金作为质押物的规定。
依据：《住房公积金个人住房贷款业务规范》对住房公积金作为质押物未作明确规定，建议取消。
五、细化内容
（一）申请贷款的条件。
对借款申请人申请贷款的具体条件包括姓名、年龄、缴存信息、不予贷款情况等作出详细规定。具体内容为第二章。
依据：住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》。
（二）贷款担保。
对贷款担保方式：抵押、质押、保证分别作出具体规定，具体内容为第五章。
依据：住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》。
（三）组合贷款条款。
原贷款管理办法对组合贷款内容规定较笼统，现修改后对组合贷款的住房类型、合作银行、抵押、还款、催收等方面进行了具体规定。具体内容为第六章。
依据：减轻购房者负担，最大限度满足职工改善住房需求。
（四）合同变更：包括提前还款、还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、借款人（抵押人）变更等条款。
原贷款管理办法仅一条内容对合同变更进行表述，修改后的管理办法分别从提前还款、还款账户变更、还款方式变更、期限变更等方面共七条内容进行了详细规定。具体内容为第八章。
依据：住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》。